2025년 전세 계약 시 공인중개사 수수료 기준 : 기준표, 협상 요령, 지역별 차이

전세 계약을 준비하는 과정에서 많은 임차인들이 가장 헷갈려하고 놓치기 쉬운 부분이 바로 공인중개사 수수료, 즉 중개보수입니다. ‘부동산에서 계약서만 작성해줬는데 이렇게 많이 받아도 되나?’, ‘이건 협상이 가능한 건가?’, ‘서울은 왜 이렇게 비싸지?’라는 의문이 생기는 것도 무리는 아닙니다. 실제로 공인중개사 수수료는 법적으로 상한선이 정해져 있지만, 그 안에서의 책정은 중개업소의 재량에 따라 다소 달라질 수 있기 때문에 임차인이 반드시 기준을 정확히 알고 접근해야 손해를 보지 않습니다.

 

중개보수는 단순히 계약서를 써주는 대가가 아니라 매물 탐색, 현장 안내, 시세 조사, 계약 안전성 검토 등 여러 서비스에 대한 대가로 산정되며, 거래금액(보증금 + 월세 환산액)에 따라 일정 비율로 계산됩니다. 특히 2021년 10월부터 개정된 중개보수 요율표가 적용되면서, 예전보다 전세 수수료 부담이 완화된 지역도 있고, 여전히 지자체별로 자체 조례를 통해 수수료율을 조정하고 있어 지역 간 차이도 분명 존재합니다.

 

이번 글에서는 전세 계약 시 공인중개사 수수료 계산 방식, 2025년 기준 공식 수수료율표, 보증금 금액별 실제 계산 예시, 협상이 가능한지 여부, 그리고 서울, 경기, 지방 간의 차이까지 전부 정리해드립니다. 실전에서 중개업소와 수수료 협상을 어떻게 해야 하는지까지 구체적인 팁도 제공하니, 전세 계약을 앞두고 있다면 반드시 이 글을 끝까지 참고하세요.

 

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공인중개사 수수료란?

공인중개사 수수료는 부동산 계약 체결 시 공인중개사에게 지급하는 대가로, ‘중개보수’ 또는 ‘중개수수료’로도 불립니다. 법적으로는 국토교통부령 ‘공인중개사법 시행규칙’에 따라 거래 유형별·금액별로 최대 요율이 정해져 있으며, 그 안에서 중개사와의 협의에 따라 결정됩니다.

구분 의미

중개보수(수수료)	중개서비스에 대한 보상금
중개보수 한도	법령으로 정한 요율 상한선
실지급액	보통 상한선 내에서 협의 후 결정
부가세	별도 또는 포함 명시해야 함

 

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2025년 기준 전세 계약 수수료 요율표

2021년 개정된 국토교통부의 ‘공인중개보수 및 실비 기준’에 따라 2025년 기준으로 적용되는 전세 계약 수수료 요율표는 다음과 같습니다.

전세(임대차) 중개보수 요율표

거래금액(보증금 기준) 상한 요율(%) 최대 수수료

5천만 원 미만	0.5%	25만 원 이하
5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원 이하
1억 원 이상 ~ 3억 원 미만	0.3%	70만 원 이하
3억 원 이상 ~ 6억 원 미만	0.4%	협의 가능 (한도 無)
6억 원 이상	0.5%	협의 가능 (한도 無)

※ 부가세 별도 여부는 중개업소가 사전에 고지해야 함

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실제 수수료 계산 예시

예시 1: 보증금 1억 원 전세 계약

• 적용 요율: 0.3%
• 계산: 1억 × 0.003 = 30만 원 (VAT 별도)
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예시 2: 보증금 3억 5천만 원 전세 계약

• 적용 요율: 최대 0.4%
• 3.5억 × 0.004 = 140만 원 (협의 가능)
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예시 3: 보증금 6억 원 초과

• 6.5억 × 0.005 = 325만 원
• 요율, 총액 모두 당사자 간 협의

 

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수수료 협상 가능 여부

결론부터 말하자면, 협상 가능합니다.

공인중개사 수수료는 ‘고정 요금’이 아니라, “법이 정한 상한선 내에서 중개사와 협의 가능”한 가이드라인입니다. 일부 중개업소는 ‘0.5% 고정입니다’라고 안내하지만, 이는 사실이 아니며 임차인이 정당하게 협의할 수 있는 항목입니다.

 

협상 팁

• "최대 요율이 아니라 협의가 가능한 것으로 알고 있습니다."
• "서비스 만족 시 추가로 드릴 수 있으나, 우선 법정 요율 기준으로 요청드립니다."
• "온라인 시세 확인과 계약서 검토는 제가 직접 가능하니, 일부 조정 요청드립니다."

 

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서울, 경기, 지방 지역별 차이

공인중개사 수수료는 기본적으로 전국 동일한 요율표를 따르지만, 지방자치단체별 조례에 따라 일부 상한 요율이 다르게 적용될 수 있습니다.

예시: 서울특별시

• 대부분 국토부 기준 요율표를 그대로 적용
• 보증금 3억 초과 시 협의 가능 요율 제도 유지

예시: 경기도

• 일부 시군은 중개사 추천 요율표를 운영해 관행적으로 낮게 수수료 설정
• 수원, 고양, 성남 등은 상한선 0.3% 이하가 관행

예시: 지방 중소도시

• 일부 지역은 고정 요율 요구 관행
• 실수요자는 협상 여지가 더 큼 (특히 공실 많은 빌라, 다세대)

✅ 정확한 요율 기준은 해당 지역 시·군·구청 홈페이지에서 확인 가능

 

 

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수수료 관련 자주 하는 실수

• “계약 성사됐으니 무조건 수수료 지급해야 한다?” → ❌
  → 계약 불성립 시에는 수수료 지급 의무 없음
• “수수료는 계약금과 함께 선지급한다?” → ❌
  → 계약 체결 완료 후 지급이 원칙
• “수수료는 공인중개사만 받는다?” → ❌
  → 법인 중개사무소, 대리인도 수령 가능 (사업자등록 필수)

 

 

임차인의 권리를 지키는 현실적 방법 : 소송, 중재, 서면 통보로 권리 주장하는 법

 

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공인중개사 수수료 관련 FAQ

Q1. 전세계약에서 공인중개사 수수료는 누가 내나요?
A1. 임대인과 임차인 모두 부담합니다. 통상적으로 각각 별도로 계산합니다.

Q2. 월세도 같은 기준이 적용되나요?
A2. 아닙니다. 월세는 보증금 + 월세 환산액(월세×100)을 기준으로 계산합니다.

Q3. 수수료가 너무 비싸다고 느껴지면 어떻게 해야 하나요?
A3. 법적 상한선 이하로 협상할 수 있으며, 부당하게 청구한 경우 시·군·구청에 민원 제기 가능합니다.

Q4. 부가세는 수수료에 포함되나요?
A4. 아닙니다. 대부분 별도로 청구되므로 반드시 명시 여부 확인 필요합니다.

Q5. 부동산 계약만 도와주고 실질 서비스는 없었는데 수수료 전액을 줘야 하나요?
A5. 실제 중개서비스가 매우 부족했다면 협상 또는 일부 감액 요청 가능합니다.

Q6. 수수료를 카드로 결제할 수 있나요?
A6. 가능합니다. 대부분의 중개사무소에서 카드 결제를 지원하며, 영수증 요청도 가능합니다.

Q7. 계약 체결 후 해지하면 수수료 돌려받을 수 있나요?
A7. 원칙상 계약이 체결된 경우 수수료는 반환받을 수 없습니다. 단, 법적 분쟁 사유가 있다면 일부 회수 가능성 있음.

Q8. 여러 부동산을 통해 집을 봤는데 중복 수수료를 내야 하나요?
A8. 아닙니다. 계약이 체결된 부동산 1곳에만 지급하면 됩니다.

 

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중개보수 협상 정리표

보증금 구간  최대 요율  협상 팁

~1억 원	0.3%	대부분 고정, 협상 여지 적음
1억~3억	0.3%	20~30만 원 감면 요청 가능
3억~6억	0.4%	서비스 범위에 따라 조율
6억 이상	0.5%	전체 협의 가능, 카드 결제 요구 가능