2025년 최신! 상가 임대차 계약서 공증, 꼭 해야 할까? – 공증의 효력, 비용, 적절한 시기까지 전면 해설

 

상가 임대차 계약은 주거용 주택 임대와 달리 상가건물임대차보호법이 적용되며, 계약 규모가 크고 계약 기간도 길기 때문에 법적 분쟁 발생 시 훨씬 복잡하고 치열한 법적 공방으로 이어질 가능성이 큽니다. 특히 보증금이 크거나 장기 계약을 맺는 경우, 계약서에 대해 ‘공증’을 받아두는 것이 안전하다는 말을 많이 들어보셨을 텐데요. 하지만 실무적으로는 "공증이 꼭 필요한가?", "비용은 얼마인가?", "언제 공증을 해야 하는가?" 등 궁금한 점이 많습니다.

 

상가 계약서 공증은 법적으로 의무는 아니지만, 강력한 법적 효력을 갖는 수단입니다. 만약 임대차 분쟁이 발생했을 때, 공증된 계약서가 있으면 소송 없이도 바로 강제집행(예: 퇴거, 보증금 회수 등)이 가능한 경우가 생깁니다. 때문에 상가 계약을 체결할 때 특히 보증금 규모가 크거나 임차인이 불특정 다수일 경우, 또는 임대차 기간이 장기인 경우에는 공증을 통해 법적 리스크를 최소화하는 것이 매우 중요합니다.

 

이번 글에서는 상가 계약서의 공증이 필요한 상황과 그 법적 효력, 공증 비용은 얼마나 드는지, 실제로 공증을 해야 할 타이밍은 언제인지 등 현장에서 꼭 필요한 실무 정보를 중심으로 정리해드립니다. 임대인과 임차인 모두가 알아야 할 공증의 핵심 포인트를 함께 살펴보세요.

 

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상가 계약서 공증, 반드시 해야 할까?

결론부터 말씀드리자면, 상가 임대차 계약서 공증은 ‘의무’는 아니지만, ‘강력 추천’ 사항입니다.

공증이 필요한 대표적인 상황:

• 보증금이 3,000만 원 이상일 경우
• 계약기간이 3년 이상 장기 계약인 경우
• 임차인의 신용 상태가 불분명하거나 위험 요소가 있는 경우
• 임대인이 다수 상가를 임대하고 있어 관리가 복잡한 경우
• 장기적으로 확실한 권리보장을 원하는 경우

📌 특히 임대인 입장에서는 임차인의 차임 연체, 무단 점유 등 문제가 발생했을 때, 공증된 계약서만 있으면 ‘판결 없이도’ 강제집행이 가능하다는 점에서 매우 유리합니다.

 

 

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상가 계약서 공증의 법적 효력

공증은 단순히 계약 내용을 확인해주는 절차가 아닙니다. 공증을 통해 작성된 계약서, 특히 집행력 있는 공정증서는 법원 판결 없이도 강제집행이 가능한 문서가 됩니다.

공증의 주요 효력:

• 임대료 연체 시 곧바로 집행 가능 → 임차인이 월세를 일정 기간 연체하면 법원 판결 없이 보증금 몰수, 퇴거 집행 가능
• 임대인의 권리 강화 → 소송 없이 집행 가능하므로 시간, 비용 절감
• 임차인의 권리 보호 → 계약 내용이 명확히 공증되어 법적 분쟁 시 불이익 방지
• 계약 위반 시 손해배상 책임 명확화 → 분쟁 발생 시 유리한 증거자료로 활용 가능

📌 집행권원이 있는 공정증서란?
: “차임이 일정 기간 연체될 경우, 보증금 반환 청구 또는 점유 이전을 강제 집행할 수 있음”이라는 조항이 포함된 계약서에 대해 공증된 문서

 

 

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공증 시기 – 언제 공증받는 것이 가장 효과적인가?

공증은 계약 체결 당일 또는 직후에 받는 것이 가장 안전합니다. 공증은 계약서에 날인한 후 언제든 받을 수 있으나, 계약서 원본을 기반으로 하기 때문에 서명 및 인감날인이 완료된 계약서가 있어야 합니다.

공증 적절 시기:

1. 계약 체결일 당일 공증
   • 가장 이상적인 시기, 당사자 모두가 입회한 상태에서 공증 가능
2. 계약 체결 후 1~3일 이내
   • 인감, 신분증 등만 있으면 가능
3. 보증금 지급 전에 공증 완료
   • 보증금을 송금하기 전 공증이 완료되어야 리스크 방지 가능

📌 주의: 공증 전이라면 계약서 내용을 수정하거나 조건을 조율할 수 있지만, 공증 후에는 계약 내용 수정이 어렵고, 모든 조항이 법적 효력을 가집니다.

 

 

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공증 절차 – 어떻게 진행되나요?

상가 계약서 공증은 법무법인 또는 공증인가 받은 공증사무소에서 진행할 수 있으며, 절차는 비교적 간단합니다.

공증 절차:

1. 계약서 작성 및 서명 완료
2. 공증사무소 예약 또는 방문 접수
3. 신분증, 인감증명서 등 신원확인 서류 제출
4. 공증인 면담 및 계약서 확인
5. 공증비용 납부 및 공정증서 발급

📌 팁: 양측 당사자가 직접 방문해야 하며, 위임 공증도 가능하나 위임장과 인감증명서, 본인확인 서류가 추가로 필요합니다.

 

 

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공증 비용 – 실제 얼마나 드나요?

공증 비용은 계약 금액에 따라 정해진 요율에 따라 차등 부과되며, 기본 수수료 외에 부가세, 인지세, 등본 발급 수수료 등이 포함됩니다.

2025년 기준 공증 비용 예시:

보증금 총액 공증 수수료 (대략)

 

3천만 원 이하	약 70,000~90,000원
5천만 원 이상	약 100,000~130,000원
1억 원 이상	약 150,000~200,000원
2억 원 이상	200,000원~ 수십만 원 수준 (금액 비례 증가)

 

📌 추가 비용 포함 항목:

• 인지세: 1,000원~3,000원
• 부가세: 수수료의 10%
• 등본 발급 수수료: 1,000~2,000원

당사자 각자가 반씩 부담하는 것이 일반적이며, 비용 분담 비율은 계약서에 특약으로 명시할 수 있습니다.

 

 

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공증 없이 계약하면 어떻게 되나요?

공증을 하지 않아도 상가 임대차 계약은 유효합니다. 하지만 공증이 없으면, 계약 위반 발생 시 다음과 같은 불이익이 생길 수 있습니다.

• 법적 분쟁 발생 시 판결까지 평균 6개월 이상 소요
• 임대료 연체 시 퇴거나 보증금 반환 청구에 소송이 필수
• 계약서 위조, 위법 주장 시 진위 여부 입증 과정 필요
• 강제집행 절차를 위해 별도로 승소 판결 확보가 필요

 

📌 결론: 계약 당사자 간 신뢰가 두터우며, 보증금 규모가 작고 계약 기간이 짧다면 공증은 생략해도 되지만, 조금이라도 리스크가 있다면 공증을 받는 것이 현명한 선택입니다.

 

 

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공증 계약서에 반드시 포함되어야 할 조항

공정증서를 작성할 때에는 일반 계약서와 달리, 강제집행이 가능하도록 아래 조항들이 명시되어야 합니다.

• 보증금 금액 및 반환 시기
• 월세(차임) 금액 및 납부기한
• 차임 연체 시 계약 해지 및 보증금 몰수 조건
• 계약 위반 시 강제집행 동의
• 분쟁 발생 시 관할 법원 지정
• 계약 기간, 계약 목적물 주소 등 기본 항목

 

 

상가 임대 수익률 계산법 완벽 가이드: 월세 수익부터 공실률 고려, 투자 수익 분석까지 한눈에

 

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연관 질문 FAQ

Q1. 상가 계약서 공증은 의무인가요?
A. 아닙니다. 의무는 아니지만 강제집행 효력을 위해 ‘강력히 권장’됩니다.

Q2. 공증된 계약서가 있으면 소송 없이 집행이 가능한가요?
A. 네, 공정증서로 작성된 계약서에 집행권원이 있으면 소송 없이 바로 강제집행 가능합니다.

Q3. 임대인 혼자 가도 공증 받을 수 있나요?
A. 위임 공증이 가능합니다. 단, 임차인의 위임장 및 인감증명서, 신분증 사본이 필요합니다.

Q4. 공증 비용은 누가 부담하나요?
A. 보통 임대인과 임차인이 5:5로 부담하지만, 계약에 따라 조정할 수 있습니다.

Q5. 공증을 받았는데 조건을 바꾸려면 어떻게 하나요?
A. 계약 조건을 변경하면 다시 공증을 받아야 하며, 별도 합의서 공증이 필요합니다.

Q6. 공증 없이 분쟁이 생기면 어떻게 되나요?
A. 소송을 통해 해결해야 하며, 시간과 비용이 더 많이 들 수 있습니다.

Q7. 온라인으로 공증 신청도 가능한가요?
A. 일부 공증사무소에서는 사전예약과 초안 작성이 가능하지만, 공증 자체는 반드시 대면 진행입니다.

Q8. 상가 계약 외에도 공증이 필요한 계약이 있나요?
A. 고액 전세계약, 금전소비대차계약, 위임장, 혼인계약서 등에도 공증이 유용하게 활용됩니다.