상가 계약 시 건물주의 법적 의무 – 시설 유지부터 계약 이행, 책임 범위까지 총정리

상가 임대차 계약은 임차인뿐만 아니라 임대인(건물주)에게도 일정한 법적 의무가 따릅니다. 많은 분들이 계약서 작성 시 임차인의 책임과 조건만 주의 깊게 보지만, 사실 건물주 역시 상가건물임대차보호법 및 민법에 따라 유지관리, 계약 이행, 손해에 대한 책임을 지게 되어 있습니다.

 

현실에서는 임대인이 정당한 시설 수리를 해주지 않거나, 계약 만료 직전에 일방적으로 갱신을 거부하거나, 계약된 면적과 실제 면적이 달라 손해가 발생하는 등의 사례도 많습니다. 이러한 상황에서 임차인이 제대로 대응하지 않으면 불이익을 감수해야 할 수 있습니다.

 

이번 글에서는 상가 계약 시 임대인이 반드시 지켜야 할 법적 의무와 책임, 임차인이 보호받을 수 있는 권리, 분쟁 발생 시 법원의 판단 기준을 현장 중심의 사례와 함께 정리해드립니다. 실제 계약 체결 전에 이 내용을 알고 있으면, 불리한 계약을 방지하고, 추후 손해 발생 시 건물주에게 정당하게 책임을 물을 수 있는 강력한 무기가 됩니다. 특히 2025년 기준 변경된 판례와 실무 흐름도 반영했으니, 꼭 끝까지 읽어보세요.

 

---

건물주의 대표적인 법적 의무 3가지

1. 시설 유지·보수의무 (민법 제623조)

임대인은 임차인이 임대 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 건물의 주요 시설을 적정 상태로 유지할 의무가 있습니다.

해당 예시:

• 전기, 수도, 보일러, 배관, 엘리베이터 등 공동 시설 고장 시 즉시 수리
• 누수, 누전, 창틀 파손 등 기본 시설 하자 발생 시 수리
• 건물 외벽 균열, 곰팡이, 구조물 위험 발생 시 안전 조치

📌 주의: 임차인이 설치한 인테리어, 집기, 간판 등은 임차인의 책임
📌 팁: 계약서 특약으로 수리 책임을 분담할 수 있으나, 기본 구조물 유지의무는 임대인에게 있음

 

 

---

2. 계약 이행 의무

임대인은 계약서에 명시된 임대 조건을 성실히 이행해야 하며, 다음과 같은 상황에서 임대인의 계약 위반으로 간주됩니다.

• 계약된 면적과 실제 면적 차이가 클 경우
  → 실제 면적이 작을 경우 임대료 감액 청구 가능
• 계약기간 도중 임의 해지 통보
  → 계약 해지는 임대인 단독으로 할 수 없음 (중대한 사유 있어야 가능)
• 계약서에 없는 규정 추가 강요
  → 예: 관리비 부과, 사용 제한 등

📌 핵심: 임대인은 계약기간 동안 임차인의 안정적 영업을 보장해야 할 책임이 있으며, 임의 해지나 조건 변경은 법적 효력이 없음

 

 

---

3. 손해배상 책임 범위

임대인의 부주의 또는 계약 위반으로 인해 임차인에게 손해가 발생한 경우, 임대인은 직접 손해 및 간접 손해에 대해 배상할 의무가 있습니다.

 

대표 사례:

상황임대인 책임 여부

누수로 인해 임차인 영업장 제품 손상	책임 있음 (시설 유지 의무 위반)
보일러 미수리로 동파, 임차인 영업 손실	책임 있음 (직접 및 간접 손해 모두 해당)
계약 중도 해지로 임차인이 권리금 회수 못함	책임 있음 (손해배상 대상)
화재 발생 시 건물주 소방 설비 미점검 확인됨	일부 또는 전부 책임 인정 가능

📌 팁: 이런 상황에 대비해 임대인의 책임 범위를 계약서 특약에 명시해두면 분쟁 발생 시 유리합니다.

 

 

---

계약서에 반드시 포함해야 할 임대인 의무 조항

계약서에는 아래 항목들을 포함해야 임차인의 권리를 보장받을 수 있습니다.

핵심 조항 예시:

• “임대인은 건물의 주요 구조물 및 공용시설(전기, 수도, 보일러 등)을 정상 상태로 유지·보수한다.”
• “임대 목적물 면적은 XXm²이며, 계약 면적과 차이가 발생할 경우 차액에 대해 조정한다.”
• “계약기간 내 임대인의 일방적 계약 해지는 불가하며, 중도 해지 시 손해배상책임을 진다.”
• “임대인 귀책으로 인한 영업 중단 시, 그 기간에 해당하는 월세는 면제 또는 환급한다.”

📌 주의: 계약서가 표준양식이라 하더라도 임대인의 유지의무나 계약이행에 관한 조항은 별도 특약으로 상세히 기재해야 합니다.

 

 

---

임대인의 법적 책임 관련 판례 사례

📍 [대법원 2016다258371]

사건: 상가 누수 발생, 임대인이 장기간 수리 거부 → 임차인 물품 손상 및 영업 중단
판결: “임대인은 구조물 유지 의무를 위반하였으며, 손해배상 책임이 있다”
결과: 임대인에게 1,200만 원 손해배상 판결

 

---

📍 [서울중앙지법 2021가합34322]

사건: 임대인이 계약서상 면적보다 실제 면적을 20% 적게 제공
판결: “계약서 기재와 실면적 차이가 현저하여 사기성 계약으로 판단”
결과: 임대인 보증금 일부 반환 + 손해배상 판결

 

---

📍 [부산지법 2022가단88342]

사건: 건물 외벽 낙하물로 인해 임차인 차량 파손
판결: “건물 외관 유지관리 의무는 임대인에게 있음”
결과: 임대인이 수리비 및 차량 대체비용 전액 배상

 

---

임대인의 의무 위반 시 임차인이 할 수 있는 대응 방법

1. 내용증명 발송 – 수리 요청, 계약 위반 통보 등 공식 서면으로 전달
2. 문자, 사진, 영상 등 증거 수집 – 하자 상태, 피해 현황 명확히 기록
3. 임대차분쟁조정위원회 신청 – 무료로 중재 가능
4. 민사소송 제기 – 보증금 반환, 손해배상, 계약 무효 청구 등
5. 지자체 건축과 또는 소방서에 민원 신고 – 구조물 위험 시 강제조치 가능

📌 팁: 대응은 반드시 계약 기간 중, 문제 발생 직후 바로 시작해야 하며, 시간 경과 시 책임 인정이 어려워질 수 있습니다.

 

 

 

상가 임대차 사기 이렇게 예방하세요 – 허위 정보 판별, 믿을 수 있는 중개업소 찾기, 계약서 검

 

 

---

연관 질문 FAQ

 

Q1. 계약서에 시설 수리는 임차인 책임이라고 되어 있으면요?
A. 인테리어 및 개인설치물은 임차인 책임이 맞지만, 건물의 기본 구조물 및 공용시설은 임대인 책임입니다. 해당 특약은 무효 가능성이 있습니다.

Q2. 계약서에 없는 조건을 임대인이 나중에 강요하면 받아들여야 하나요?
A. 아닙니다. 계약 체결 이후 추가 조건은 임차인의 동의 없이는 효력이 없습니다.

Q3. 계약 중간에 임대인이 해지를 요구하면 거절할 수 있나요?
A. 네, 임대인의 중도 해지는 정당한 사유가 없으면 불법이며, 거절 가능합니다.

Q4. 누수나 하자로 인해 영업이 중단되었어요. 월세도 내야 하나요?
A. 임대인의 귀책 사유일 경우 해당 기간 월세 면제 또는 환급 대상입니다.

Q5. 전기나 수도 고장이 났는데 며칠째 수리를 안 해줘요. 대응 방법은요?
A. 수리 요청 후 미이행 시, 내용증명 발송 → 지자체 신고 또는 민사 소송으로 해결 가능합니다.

Q6. 실제 면적이 계약서보다 작아요. 보상받을 수 있나요?
A. 면적 차이가 일정 기준 이상일 경우 계약 해제 또는 임대료 감액 청구 가능합니다.

Q7. 계약 종료 시 원상복구 기준이 애매해요. 기준이 따로 있나요?
A. 일반적으로 임차인 설치물만 철거하고, 임대인이 제공한 시설은 유지해야 합니다. 계약서에 명시된 경우를 우선합니다.

Q8. 건물주가 소유권을 제3자에게 넘겼는데 계약은 유효한가요?
A. 네. 임대차 계약은 새로운 소유자에게 자동 승계되며, 보증금 및 조건은 유지됩니다.