상가 임대차 사기 이렇게 예방하세요 – 허위 정보 판별, 믿을 수 있는 중개업소 찾기, 계약서 검토 꿀팁까지

상가 임대차 계약은 주택 임대차보다 계약 규모도 크고 리스크도 높아 사기에 노출될 가능성이 더 큽니다. 특히 초보 자영업자, 1인 사업자, 청년 창업자들이 창업을 준비하며 처음 상가를 계약하는 과정에서 겉보기에 문제없어 보이는 계약이 실제로는 허위 정보, 이중계약, 계약서 누락, 권리금 사기 등으로 이어지는 경우가 많습니다.

 

최근 5년간 증가한 상가 임대차 관련 사기 유형을 보면, 공통적으로 나타나는 특징은 임대인과 중개인의 고의적 정보 누락 또는 허위 사실 기재입니다. 예를 들어, 상가에 근저당이 걸려 있어도 알리지 않거나, 계약 직후 건물을 경매로 넘기는 식입니다. 계약서 조항 하나하나가 중요함에도 불구하고 제대로 된 검토 없이 서명을 하고 나면, 뒤늦게 법적 분쟁에 휘말리거나 보증금, 권리금을 돌려받지 못하는 피해로 이어질 수 있습니다.

 

이번 글에서는 상가 임대차 계약을 준비하는 분들이 반드시 알아야 할 사기 예방 체크리스트, 허위 정보 판별법, 믿을 수 있는 중개업소 고르는 방법, 계약서 검토 시 핵심 포인트를 조목조목 정리했습니다. 실전에서 바로 적용할 수 있는 팁과 함께 사기를 미연에 방지할 수 있는 실용 정보를 제공하니, 상가 계약을 앞두신 분들은 반드시 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

 

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사기 당하기 쉬운 대표 사례 6가지

실제로 가장 많이 발생하는 상가 임대차 사기 유형부터 알아봅시다.

사기 유형 설명

이중계약 사기	동일 상가를 여러 명에게 동시에 임대
근저당 누락	등기부등본에 근저당 설정되어 있음에도 고지하지 않음
무권한 계약	실제 소유자가 아닌 제3자가 임대계약 체결
허위 권리금 계약	시설비 명목으로 터무니없는 권리금을 요구
계약 해지 사기	계약 직후 일방적 계약 해지로 보증금 반환 거부
건물 경매 진행 중	계약 체결 후 건물이 경매로 넘어가 임차인이 피해

 

📌 공통점: 계약 전 등기부등본, 사업자등록증, 공인중개사 자격 확인 없이 구두로만 진행하거나 급히 계약을 체결한 경우가 많습니다.

 

 

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허위 정보를 구별하는 5단계 체크리스트

계약 전 아래 항목을 반드시 체크하세요.

① 등기부등본 확인

• 임대인 명의 일치 여부 확인
• 근저당, 가압류, 경매 개시 여부 확인
• 열람 방법: 정부24 또는 법원 인터넷 등기소

② 상가 목적물 실사용 확인

• 실제 운영 중인지, 간판·시설물·내부 상태 확인
• 해당 장소가 영업 가능한 상가인지 주거용 불법 용도변경 공간인지 확인

③ 임대인과 계약 당사자 일치 여부

• 계약서 상 임대인이 등기부 명의자와 같은 사람인지 반드시 확인
• 대리인이 나올 경우 위임장과 인감증명서 요구

④ 권리금 관련 자료 요청

• 견적서, 세금계산서, 인수 시설 목록 없이 ‘구두 권리금’ 요구 시 사기 가능성 높음
• 기존 사업자의 운영 연혁, 매출, 세금 납부 이력 등 요구

⑤ 사업자등록 상태 확인

• 국세청 홈택스 또는 중소벤처기업부 ‘상가임대차지원센터’에서 확인 가능
• 폐업 예정 상가, 무허가 상가 주의

 

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믿을 수 있는 중개업소 고르는 법

중개인을 통해 계약할 경우, 반드시 아래 조건을 충족하는 중개업소를 선택하세요.

확인 항목:

• 공인중개사 자격증 번호 및 중개사무소 등록번호 확인
• 중개대상물 확인설명서 발급 여부 (의무사항)
• 상가 위치가 아닌 지역에서 중개하는 경우 ‘부동산 업자 중개 금지 위반’ 여부 확인
• 부동산 거래사고 예방 플랫폼 ‘한국공인중개사협회’ 또는 지역 부동산협회 통해 등록 여부 확인 가능

📌 팁: 중개수수료가 비정상적으로 낮거나, 계약을 급하게 진행하려는 중개사는 경계하세요.

 

 

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계약서 검토 시 필수 확인 포인트

상가 임대차 계약서에는 반드시 들어가야 할 항목이 있습니다. 다음 항목이 없다면 계약 체결을 미뤄야 하며, 누락된 조항은 반드시 수정 요청하세요.

필수 항목:

• 임대인 및 임차인 인적 사항 (주소, 주민번호, 연락처 포함)
• 임대차 목적물 주소와 면적
• 계약 기간 및 연장 조건
• 보증금, 월세, 관리비, 납부일 명시
• 계약 해지 조항: 중도 해지 시 위약금 조건 포함
• 권리금 관련 특약: 회수 조건, 신규 임차인 주선 조건 등
• 시설물 인계 상태 기록
• 하자 보수 책임자 명시
• 중개업자 정보, 중개보수 금액 기재

📌 꿀팁: 반드시 계약서 2부 작성 후 임대인과 임차인 각각 보관, 서명은 자필 서명으로, 인감 또는 사인 필수

 

 

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사기를 예방하는 현장 중심 꿀팁 8가지

1. 임대인 신분증, 주민등록등본, 인감증명서 확인
2. 공인중개사 명함과 자격증 원본 실물 확인
3. 임대차 목적물 내부 상태 촬영 및 문서화
4. 계약서 초안 이메일로 미리 요청 후 검토
5. 보증금·권리금은 반드시 계좌이체 기록 남기기 (현금 NO!)
6. 계약금 지급 전 등기부등본 확인 필수
7. 임대인의 계약상 특약조건은 구두가 아닌 문서로 작성
8. 계약 후 바로 확정일자 신청 및 전입신고

 

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상가 임대차 사기 당했을 때 대처법

사기 피해가 발생했을 경우 신속하게 다음 조치를 취하세요.

1. 중개사무소에 거래 기록 요청
2. 내용증명으로 보증금 및 권리금 반환 청구
3. 경찰서 또는 민사소송 제기 (형사 고소 + 민사 병행 가능)
4. 국토교통부 부동산거래분쟁조정위원회 신청
5. 피해 사실 한국공인중개사협회에 신고

📌 형사 처벌과 병행하여 보증금 회수까지 갈 수 있도록 민사·형사 병행 진행이 일반적입니다.

 

 

 

상가 계약 종료 시 반드시 알아야 할 권리금 이슈 총정리 – 반환 조건, 분쟁 사례, 손해배상 기

 

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연관 질문 FAQ

Q1. 계약 전에 등기부등본을 꼭 확인해야 하나요?
A. 반드시 확인해야 합니다. 근저당, 가압류, 소유권 이전 여부 등을 확인하지 않으면 심각한 피해로 이어질 수 있습니다.

Q2. 계약서에 권리금 조항이 없으면 보호받지 못하나요?
A. 아닙니다. 권리금은 상가건물임대차보호법에 따라 보호되며, 실제 주선행위와 거절 여부가 판단 기준입니다.

Q3. 중개인이 무등록 중개사인데 계약에 효력 있나요?
A. 계약은 유효하지만, 사고 발생 시 중개인에게 책임을 물을 수 없습니다. 손해배상도 어렵습니다.

Q4. 건물이 경매에 넘어간 사실을 모른 채 계약했어요. 대응 방법은요?
A. 임대인의 고의 은폐가 입증되면 사기죄로 고소 가능하며, 계약 무효 및 손해배상 청구도 가능합니다.

Q5. 계약금만 걸었는데 사기일 경우 전액 돌려받을 수 있나요?
A. 사기 혐의 입증 시 전액 반환 가능하며, 형사 고소와 민사 청구를 병행해야 합니다.

Q6. 권리금을 요구한 사람이 임대인이 아니면 문제 아닌가요?
A. 임대인이 아닌 제3자가 권리금을 받는 것은 불법입니다. 사기죄로 형사처벌 대상입니다.

Q7. 계약서 특약이 구두로만 된 경우 유효한가요?
A. 법적 분쟁 시 불리하므로, 반드시 문서로 남겨야 합니다. 문자나 이메일도 증거로 활용됩니다.

Q8. 보증금이 작아도 공증을 받아야 하나요?
A. 금액에 상관없이 사기 우려가 있다면 집행력 있는 공증 계약서 작성을 권장합니다.